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美智子上皇后の出身地、池田山(東五反田5丁目)の地価と評価〜高級住宅街をゆく

品川区の五反田といえば、オフィス街や繁華街のイメージが強いですね。

 

その一方、山手線内部には城南五山という東京山の手を代表する高級住宅街が広がっています。

 

なかでも池田山と称される東五反田5丁目はその最高峰で、美智子上皇后のご実家(正田邸)があったことでも知られます。

 

そんな雅やかな池田山とは、どんな街で地価はどれぐらいするのでしょう?

城南五山というお屋敷街

東五反田5丁目の近くには、由緒ある高級住宅街が広がっています。

 

それらを合わせた総称が、城南五山。

 

 

東五反田1・3丁目は島津山

 

名前のとおり、薩摩藩の島津侯爵邸があったことに由来します。

 

その邸宅跡は現在、清泉女子大学になっています。

 

 

北品川3丁目〜6丁目は、御殿山。

 

北品川4丁目から港区高輪3〜4丁目は、八ツ山。

 

上大崎3丁目は、花房山。

 

そして、東五反田5丁目が池田山。

 

地名の由来は、岡山藩池田家の下屋敷があったことに因みます。

 

先述したようにこの池田山は、美智子上皇后のご実家があったこともあり、城南五山で最高級のブランドを有しています。

 

この他にも、白金長者丸と呼ばれる上大崎2丁目白金台といった高級住宅街も徒歩圏にあります。

 

・・・というより、周りには高級住宅街しかない、といった豪華さ。

 

山手線の中でこんなにも邸宅街が密集している地域、めったにありません。

 

関連記事・白金長者丸(上大崎2丁目)は南北朝時代からのお屋敷街!地価と評価〜高級住宅街をゆく

池田山の街並み

五反田駅から池田山までは、徒歩で十分ほどです。

 

 

五反田といえば騒々しいイメージがありますが、それは外側の話。

 

山手線内側になれば、通行人も比較的少ないので落ち着いています。

 

ちょっとした坂道を登っていくと、そこはもう池田山。

 

見事な大邸宅が建ち並んでいます。

 

道幅が広いのが良いですね。

 

交通量も少ないので、のんびりと歩けます。

 

建物が大きすぎて、影がすっかり道をおおうほど。

 

ちなみに画像2枚目はインドネシア大使館です。

 

空き地がありました。

 

ざっと見ても100坪以上はありますね。

 

全体的な傾向として、庭を見せる造りの邸宅は少ないです。

 

ただ、渋谷区松濤などと違って、閉鎖的な印象がさほどありません。

 

なにか、落ち着いた空気で満ちているというか。

 

松濤か池田山を選べるとなったら、後者を選びますね。

 

関連記事:松濤は日本のビバリーヒルズってホント?

美智子上皇后のご実家跡「ねむの木の庭」

歩いていると、邸宅と邸宅の間に一風変わった公園が。

 

 

美智子上皇后のご実家のあった、正田邸跡です。

 

現在は品川区が運営する「ねむの木の庭」として、一般開放されています。

 


「初の民間出身者として皇族入りする」というのは、新時代的であると同時に、正田家にとって大変なプレッシャーでした。

 

実際、正田家は入内に反対していたそうで、さまざまな意見がぶつかったといいます。

 

若き美智子上皇后も、さぞ悩まれたことでしょう。

 

今ではささやかな庭園となったこの地も、激動の時代・昭和の一舞台だったのです。

 

 

上皇后陛下が詠まれた和歌が、所々に設置されています。

 

 

この花は、プリンセス・ミチコという美智子上皇后に因むバラ。

 

キレイに咲いていましたよ。

 

ちなみに美智子上皇后は幼いころ、大和郷(本駒込6丁目)にも一時在住していました。

 

落ち着いた雰囲気が、この池田山と似ています。

 

関連記事:大和郷(本駒込6丁目)には47億の豪邸が!

さならる癒やしスポット・池田山公園

 

ねむの木の庭から歩いて近くに、池田山公園があります。

 

 

素晴らしい公園!

 

池田邸の下屋敷にあった回遊式庭園が、そのまま保存されているのです。

 

気取ってないというか、ありのままというか、歩いていて居心地が良いんですね。

 

 

時間感覚を忘れさせてくれます。

 

ずーっと眺めていたいぐらいですねえ。

 

もちろん無料です。

 

 

近くには、高級低層マンションや小学校(品川区立第三日野小学校)が。

 

高層ビルが同じ目線にありますね。

 

このあたりの標高は、約20メートル。

 

建物の上から見ると、さぞ見晴らしが良いでしょう。

東五反田5丁目(池田山)の地価とマンション価格

地価公示(2019年)によると、東五反田5-17-6の地点で、

一平米/120万円
一坪/396万円

となっています。

 

「思ったよりは安い」という印象ですね。

 

都心ですから、もっとするかと思いました。

 

地価的には、田園調布と近いです。

 

マンションを見てみましょう。

 

高級ヴィンテージマンション池田山プレイスは、3LDK/137平米で2億3116万円。

 

賃貸では1SLDK/56平米で18万から出ています。

 

一戸建てが多いせいか、マンションは少ないですね。

 

そのため賃貸はかなり高いく、千代田区番町並みです。

参考
土地代データ
イエシル
HOME’S

池田山(東五反田5丁目)のメリット&デメリット&評価

メリット

・由緒ある高級住宅街

 

・落ち着いた雰囲気

 

・高級住宅街特有の閉塞感が少ない

 

・池田山公園やねむの木の庭など、憩いの場が多数

 

・目黒、白金方面に近い

 

 

デメリット

・マンションがほとんどないため、賃料が高い

 

・駅からやや遠い

 

 

評価

 

・高級感   SS

 

・ステータス SS+

 

・土地単価  S

 

・利便性   S

 

・環境    SS+

 

総合評価   SS+

 

※最高点をSSSとします。

※本サイトによる独断評価です。

※2019年現在の情報です。

 


 

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