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下落合は華族や文化人が住んだ街!地価と評価〜高級住宅街をゆく

新宿区にはいくつかの高級住宅街がありますが、なかでも下落合屈指のお屋敷街として有名です。

 

近衛公爵家が広大な土地を購入したことから皇族華族が住み、堤康次郎主導による西武グループの発展、そして多くの文化人が住むようになりました。

 

ギャグ漫画の巨匠・赤塚不二夫も住民の一人で、下落合をモデルとした名作を多く執筆しました。

 

そんな下落合とはどんな街で、地価やマンションの家賃相場は一体いくらするのでしょう?

天皇陛下から大物政治家、文化人、芸能人が住んだ下落合

下落合は、山手線目白駅と西武新宿線下落合駅に囲まれるよう位置しています。

車道で言えば、目白通りと新目白通りのド真ん中に位置。

 

下落合駅から歩いてみると、神田川がキレイに沿っています。

下落合 おとめ山公園 高級住宅街 高級マンション 神田川

近くにある学習院があることから、同地では多くの華族・皇族の方々が居を構えました。

 

今上天皇(明仁天皇)も学習院昭和寮(現・下落合2丁目)で学生生活を送っています。

 

他の皇族華族をざっと挙げても、

・伏見宮家

・賀陽宮家

・近衛家

・相馬家

・徳川義恕男爵家

・徳川好敏男爵家

・相馬孟胤子爵家

・大隈家

……という豪華な一族が。

 

「目白文化村」を形成した文化人では、

・武者小路実篤

・竹久夢二

・林芙美子

・尾崎翠

……など、そうそうたる顔ぶれが。

 

そんな中でも、もっとも下落合に親しみ、その風景を描いて日本中に知らしめたのは、赤塚不二夫でしょう。

 

フジオ・プロダクションは旧下落合の中落合に所在し、逆立ちするバカボンのパパ像がある正門は、ファンの間では有名な聖地となっています。

おとめ山公園の周りは高級低層マンションばかり

新目白通りから路地に入ると、坂道が続きます。

 

 

そして、どこかから漂う緑の匂い。

下落合 高級住宅街 高級マンション 目白

おとめ山公園です。

 

元々は徳川家の狩猟地だったこの地は、1969年に区立公園として開演しました。

下落合 おとめ山公園 高級住宅街 高級マンション下落合 おとめ山公園 高級住宅街 高級マンション下落合 おとめ山公園 高級住宅街 高級マンション下落合 おとめ山公園 高級住宅街 高級マンション
斜面にあるのですが、急ではなく、ちょうど良い運動になります。

湧水も出ていて、小川が流れているんですね。

たいへん気持ちのよい公園で、毎日散歩したくなります。

下落合 おとめ山公園 高級住宅街 高級マンション

公園を出ると、このように高級低層マンションが……

下落合 グランドヒルズ目白御留山 おとめ山公園 高級住宅街 高級マンション

グランドヒルズ目白御留山です。

 

街の景観を崩さないよう、シックな造り。

本当は「下落合」って名付けた方が良いんですけどね。

下落合 高級住宅街 高級マンション下落合 高級住宅街 高級マンション下落合 高級住宅街 高級マンション

高台の上には、このように大きな一戸建ても目立ちます。

 

 

標高は25メートル

第一種低層住居専用地域でもあるので、空が近く開放的です。

 

近隣の目白と比べると庶民的で、住みやすい印象を抱きました。

 

坂道は多いものの、おとめ山公園下落合野鳥の森公園といったような緑豊かで池や小川もある公園が近くにあるのも高評価です。

 

目白通りと新目白通り沿いには商店が多いのもプラスです。
バスもたくさん通っているし、ちょっと歩けば高田馬場にも行けるので、利便性も抜群。

 

関連記事:目白は学習院とガーデンヒルズがあるお屋敷街!

 

下落合の地価とマンション価格

地価公示(2017年)によると下落合3-17-18の地点で、一平米/86万0000 円、坪単価/284万2975 円となっています。

 

同じ新宿区にある高級住宅街、市谷砂土原町に比べたら安いです

 

それでも、ひと坪284万ですから、100坪で2億8,400万もします。

 

都内の高級住宅街では、世田谷区等々力の土地単価と近いです。

 

マンションはどうでしょう。

 

先にも出た、グランドヒルズ目白御留山の場合。

2LDK(112平米)で、1億1,630万円

それでも広さといい環境といい、「まあそれぐらいするよな」というお値段。

 

2007年完成のドレッセ目白近衛町プレゼンスの場合。

3LDK(153平米)で、1億4,759万円が出ています。

このマンション、地上3階建て総戸数55戸ながら、元皇族や大物芸能人が住んでいることで有名なんです。

 

竣工から10年経っても値下がりするどころか値上がりしていることから、高級ヴィンテージマンションにふさわしい物件です。

 

賃貸を見てみましょう。

 

1LDK(24平米)で、6万円台からあります。

高級住宅街としては、比較的安い部類です。

 

高級マンションの賃貸だとどうでしょう。

 

レジディア目白御留山の場合、3LDK(92平米)で26万8千円となっています。

これも割りと無難な値段設定かなと思います。

参考
土地代データ
マンションマーケット
HOME’S

等々力のメリット&デメリット&評価

メリット

・広い公園が徒歩圏で環境が良い

・電車だけでなく、バスの利便性も良い

・落ち着いた街並み

・坂道にあるので、展望が良く開放的
・歴史のある由緒ある街

・庶民的な雰囲気

デメリット

・目白の影に隠れがち

・下落合2丁目、3丁目は豪邸や高級マンションが並ぶが、他は割りと普通

 

評価

・高級感   A

・ステータス A

・土地単価  AA+

・利便性   AAA

・環境    AAA

 

総合評価   AA+

 

※最高点をSSSとします。

※本サイトによる独断評価です。

※2017年現在の情報です。

 

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